Wet betaalbare huur: stand van zaken

Op 25 april 2024 is de Wet betaalbare huur (hierna: ‘Wbh’) door de Tweede Kamer aangenomen.[1] De (demissionair) minister De Jonge streeft ernaar de wet op 1 juli 2024 in werking te laten treden. Hoog tijd om deze wet en de stand van zaken eens onder de loep te nemen.

In het kort wijzigt dit wetsvoorstel de Wet goed verhuurderschap, Boek 7 Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en enige andere wetten in verband met de regulering van huurprijzen en de bescherming van rechten van huurders. De uitgangspunten van de (wets)wijzigingen zijn:

1. huurders beschermen tegen hoge huren,
2. een voldoende omvangrijk middenhuursegment realiseren,
3. de investeringsbereidheid van verhuurders in de vrije huursector op peil houden en
4. verduurzaming van huurwoningen stimuleren.

Hierna zullen wij eerst kort de huidige situatie beschrijven, waarna wij ingaan op de (laatste) wijzigingen van de Wbh en het advies van de Raad van State.

Situatie nu

Op dit moment worden de huurprijzen gereguleerd door het woningwaarderingsstelsel (hierna: het ‘WWS’) dat te vinden is in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). Het WWS biedt een systeem om woningen te beoordelen aan de hand van een puntensysteem en aan (het aantal punten van) een woning een maximale huurprijs te verbinden. Eén van de punten waar bijvoorbeeld naar gekeken wordt, is het aantal vierkante meters in een woning of de status en functionaliteiten van een keuken. Elk jaar wordt voor het WWS een liberalisatiegrens bepaald, vanaf waar het aantal punten gekoppeld worden aan vrije sector huurprijzen. Dit jaar (2024) is de grens bijvoorbeeld 148 punten, hetgeen gelijk staat aan € 879,66. Als de puntentelling onder de 148 uitkomt, is sprake van een sociale huurwoning en heeft de huurder recht op de (aanvullende) huurbescherming, zoals een maximale huurprijs die ter toetsing kan worden voorgelegd aan de Huurcommissie. Op het moment dat de puntentelling hoger dan 148 punten is, wordt de huurprijsbepaling overgelaten aan de markt.

Beoogde veranderingen

Met de Wbh wordt onder meer een nieuwe categorie gecreëerd: ‘middenhuur’. Dit zijn woningen met een puntenaantal tussen 148 en 186 punten, gelijk aan een huurprijs tussen € 879,66 en € 1.157,95 (prijspeil 1 juli 2024). De huurders in deze middenhuur krijgen, net als de huurders van sociale huurwoningen, extra bescherming. Voor deze woningen geldt ook een maximale huurprijs die ter toetsing kan worden voorgelegd aan de Huurcommissie. 

Ook worden aan het toetsingskader van het WWS verschillende posten toegevoegd, geschrapt en/of anders gewaardeerd. Zo wordt onder meer de energiezuinigheid van een woning, alsook de (gezamenlijke) buitenruimte beter gewaardeerd onder het vernieuwde WWS.

Naast het WWS bestaat er ook een woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (‘WWSO’). Dit is een toetsingskader voor onzelfstandige woonruimte. Het WWSO wordt gemoderniseerd. Een woning die wordt bewoond door drie of meer woningdelers zonder duurzame gemeenschappelijke huishouding, worden beoordeeld aan de hand van het WWSO.

Tot slot krijgen gemeenten via een wijziging van de Wet goed verhuurderschap een handhavende rol op het gebied van toezicht op huurprijzen toebedeeld. Hanteren verhuurders te hoge huurprijzen? In dat geval kunnen gemeenten boetes opleggen. Bij particuliere verhuurders kunnen gemeenten na herhaalde overtredingen (zelfs) het beheer overnemen.

Amendementen

De Tweede Kamer heeft bij de behandeling van de wet een aantal wijzigingen (via amendementen) aangebracht, namelijk de volgende:  

• Amendement 45 (De Hoop): Met dit amendement hebben huurders in de ‘middensector’ net als de huurders in de sociale sector toegang tot de Huurcommissie om servicekosten te laten toetsen.
• Amendement 41 (De Hoop): Met dit amendement wordt verplicht dat gemeenten bij de voorbereiding van de huisvestingsverordening in de woonvisie moeten beargumenteren waarom er wel of niet middeldure huurwoonruimte wordt aangewezen als categorie woonruimte waarvoor alleen woningzoekenden met een middeninkomen in aanmerking kunnen komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning voor die woning. Hierdoor kunnen personen met een middeninkomen ook in aanmerking komen voor een middeldure huurwoning.
• Amendement 57 (Grinwis): Met dit amendement heeft de Huurcommissie de mogelijkheid om verhuurders die vaker in het ongelijk worden gesteld in een procedure bij de Huurcommissie een hogere (namelijk: € 1.400,- (in de plaats van € 700,-)) veroordeling leges op te leggen.
• Amendement 44 (Paternotte): Met dit amendement wordt de maximale huurprijsopslag voor Rijksmonumenten (in de plaats van op dit moment: 50 extra punten) omgezet naar 35% in het WWS.
• Amendement 48 (Flach): Met dit amendement wordt het mogelijk dat verhuurders bij het bepalen van de maximale huurprijs een nieuwbouwopslag van maximaal 10 % kunnen hanteren tot 1 januari 2028. Hierdoor kunnen verhuurders van nieuwbouw boven de maximale huurprijs op basis van het WWS 10% extra huur vragen vanwege deze nieuwbouwopslag. Met subamendement 61 (Paternotte en Grinwis) wordt dit amendement (48) (in tijd) beperkt tot 20 jaar.
• Amendement 54 (De Hoop cs.): Met dit amendement wordt de puntentelling van het WWS aangepast, waardoor eensgezins- en meergezinswoningen met een energielabel -4 punten, bij energielabel F -9 punten en energielabel G -15 punten krijgt. Hierdoor wordt het verhuren van slecht geïsoleerde woningen minder aantrekkelijk gemaakt.
• Amendement 52 (Paternotte): Met dit amendement kunnen verhuurder en huurder bij energiebesparende maatregelen overeenkomen dat – indien de verhoging van het aantal punten van het WWS door energiebesparende maatregelen leidt tot het verdwijnen van huurbescherming voor huurder – partijen kunnen overeenkomen dat verhuurder de maatregelen wel kan treffen zonder dat huurder diens huurbescherming verliest.
• Amendement 56 (Grinwis): Met dit amendement wordt de Wbh elke vijf jaar geëvalueerd en kan de wet worden gespecificeerd en/of uitgebreid met diverse (relevante) componenten.

Advies Raad van State

Op 3 juni 2024 publiceerde de Raad van State een advies over de (door de Wbh ingegeven) ontwerpbesluiten betaalbare huur en modernisering waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO).[2]

Volgens het ontwerpbesluit betaalbare huur is sprake van een ‘zelfstandige woning’ als er in de woning of maximaal twee personen wonen of bij drie of meer personen een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ wordt gevoerd tussen deze personen. Uit de stukken blijkt echter niet wanneer sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De Raad van State adviseert om meer duidelijkheid te scheppen.

Bovendien is geen overgangsrecht in het ontwerpbesluit betaalbare huur opgenomen, waardoor woningdelers die geen duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren geconfronteerd worden met een ander beschermingsregime (met alle gevolgen van dien). De Raad van State uit zorgen over de rechtszekerheid op dit punt.

Tot slot wordt in het ontwerpbesluit modernisering waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) de maximale huurgrens verhoogd met 25%. De Raad van State vraagt om verduidelijking van dit percentage. De Raad van State constateert: “Zonder deze informatie kan niet worden beoordeeld of een goede balans is getroffen tussen een grotere investeringsbereidheid enerzijds, en de betaalbaarheid voor de huurders anderzijds.”

Afronding

De wet ligt op dit moment nog ter beoordeling voor bij de Eerste Kamer. De plenaire behandeling is voorzien voor 18 juni 2024. De stemming is voorzien voor 25 juni 2024. De streefdatum van de inwerkingtreding is en blijft 1 juli 2024. Het is dus afwachten wat de Eerste Kamer oordeelt. Wij houden u op de hoogte van de ontwikkelingen!

[1] Kamerstukken II 2023/24, 36496, nr. 3.

[2] https://www.raadvanstate.nl/adviezen/@142892/w04-24-00064/