Myrte Scholten

In een geschil tussen een Vereniging van Eigenaren (VvE) en een aannemer staat de vraag centraal of schade aan zonnepanelen en de dakbedekking van een appartementengebouw tijdens een hevige storm kwalificeert als stormschade of dat de schade voortvloeit uit een (verborgen) gebrek. De Raad van Arbitrage (RvA) deed hierover uitspraak op 14 maart 2024. Wat gebeurde er? De VvE heeft een aannemingsovereenkomst met een aannemer gesloten, waarin is overeengekomen dat de aannemer het appartementencomplex afbouwt naar de eis van goed en deugdelijk werk. Onderdeel van het werk was het plaatsen van 120 zonnepanelen. Op de overeenkomst is de Woningborg Garantie- en Waarborgregeling 2016 van toepassing. Het werk is door de aannemer opgeleverd op 21 september 2018. Ruim 3-jaar na de oplevering, in februari 2022, is tijdens de storm Eunice een aantal zonnepanelen losgeraakt en is door een aantal bewoners van het appartementencomplex gezien dat de dakbedekking op een gedeelte van het dak “golfde” (met andere woorden: opwaaide). De VvE heeft hiervan melding gemaakt bij haar opstalverzekering en de aannemer. Zowel ten aanzien van de dakbedekking als de zonnepanelen heeft de VvE preventieve maatregelen getroffen om te voorkomen dat het dak opnieuw zou opwaaien en dat meer zonnepanelen weg zouden waaien. Om herhaling te voorkomen heeft de VvE een expert in het installeren van zonnepanelen gevraagd ter plaatse naar de situatie te kijken. Uit een rapport van deze expert volgt dat de installatie van de zonnepanelen niet voldoet aan de gestelde eisen en dat de zonnepanelen konden afwaaien omdat de onderconstructie ongeschikt was. De zonnepanelen hadden volgens het rapport bij een goede onderconstructie niet weg mogen waaien. Ook niet tijdens storm Eunice. Ten aanzien van de dakbedekkingsconstructie oordeelde een andere expert als volgt. Doordat de balkons zijn gelegen op de zuidwest zijde en de hemelwaterafvoeren (type onderuitloop) onder het overstek zijn geplaatst, in combinatie met het niet lucht- en stromingsdicht maken van de prefab bouwkundige dakrand, heeft de wind vrij spel om onder de dakbedekkingsconstructie te kunnen komen en naar boven te drukken (stuwen). Wat vinden partijen? Gezien de verslagen van de experts is de (verzekeraar van de) VvE van mening dat het tijdens storm Eunice losraken van de zonnepanelen het gevolg is van gebreken in de onderconstructie en een ondeugdelijke montage van de zonnepanelen. Het toen (ook) opwaaien van de dakbedekking is volgens de verzekeraar het gevolg van de omstandigheid dat de dakbedekkingsconstructie niet is uitgevoerd conform de windbelastingsberekeningen. De VvE vordert daarom herstel van de gebreken en vergoeding van de geleden schade (inclusief de gemaakte kosten om schade te beperken enom schade en aansprakelijkheid vast te stellen). De aannemer betwist de aanwezigheid van gebreken. De aannemer stelt dat de windkracht van de storm zodanig hoog was dat alle schade hier het gevolg van was. Volgens de aannemer was de schade het gevolg van een storm met een gemiddelde uurlijkse snelheid van meer dan 14m/sec. Stormschade door dergelijke windsnelheden is uitgesloten van de Woningborggarantie. Volgens de aannemer kende storm Eunice snelheden die ruim boven deze norm (vanaf windkracht 7) lagen. De schade is dan uitgesloten van de Woningborggarantie, waardoor volgens de aannemer irrelevant is of wat betreft deze onderdelen van het gebouw voldaan is aan de eisen voor nieuwbouw conform het Bouwbesluit en de eisen van goed en deugdelijk werk. Hoe oordeelt de RvA? De RvA volgt dit standpunt niet. Als sprake is van een ondeugdelijke constructie (van de PV-panelen en/of de dakbedekking), die slechts door de storm aan het licht is gekomen, is de garantie-uitsluiting niet van toepassing. Voor wat betreft het in die rapportage genoemde gebrek aan de prefab bouwkundige dakrand van de dakbedekkingsconstructie met hemelwaterafvoeren, bleek ter zitting dat aan de zijde van de deskundige van de VvE sprake was van een misverstand. De dakrandconstructie voldoet. Het door de deskundige gesignaleerde gebrek dat de dakbedekkingsconstructie niet is uitgevoerd conform de juiste windbelastingsberekening is volgens de RvA een terecht gesignaleerd gebrek. De aannemer had bij de windbelastingsberekening uit moeten gaan van terreincategorie II in plaats van terreincategorie III. De RvA komt ten aanzien van de onderconstructie van de zonnepanelen tot het oordeel dat deze niet geschikt is voor de huidige toepassing op deze hoogte, dat het ballastplan ontbreekt en dat de certificering van de onderconstructie onbekend is. Doordat sprake was van onvoldoende ballast, konden de panelen bewegen en zijn de klemmen losgeraakt, als gevolg waarvan de panelen konden wegwaaien. Deze gebreken dienen door de aannemer te worden hersteld. De vorderingen van de VvE worden dus grotendeels toegewezen. De aannemer moet de gebreken aan de dakbedekkingsconstructie en de zonnepanelen-installatie herstellen conform de garantienormen binnen een redelijke termijn. Daarnaast heeft de VvE recht op vergoeding van de geleden schade inclusief de kosten voor vaststelling van de schade een aansprakelijkheid. De aannemer wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Kortom: de RvA oordeelt dat de schade aan de zonnepanelen en dakbedekking niet (alleen) het gevolg was van storm Eunice, maar ook het gevolg van een ondeugdelijke uitvoering van het werk door de aannemer. Contact Meer weten over stormschade of schade die voortvloeit uit een gebrek? Neem dan contact op met Myrte Scholten of een van onze andere vastgoedrecht specialisten.   

Per 1 januari 2024 is de Wet kwaliteitsborging voor de bouw (Wkb), gelijktijdig met de nieuwe Omgevingswet, in werking getreden. De Wkb heeft als doel de bouwkwaliteit en het bouwtoezicht te verbeteren en heeft een aantal wijzingen van het Burgerlijk Wetboek die voor de aannemer van belang zijn tot gevolg. Een van de wijzigingen ziet op de informatie die de aannemer moet aanleveren na afronding van een bouwproject, het zogenaamde consumentendossier of opleverdossier. In dit artikel wordt kort stilgestaan bij deze wijziging en wat dat in de praktijk voor de aannemer betekent. Voor een beknopt overzicht van alle wijzigingen kunt u een eerder artikel van Myrte Scholten lezen.  Wijziging in het Burgerlijk Wetboek – het opleverdossier De verplichting van de aannemer om voor oplevering van het werk een dossier met informatie aan de opdrachtgever te overleggen wordt opgenomen in artikel 7:757a van het Burgerlijk Wetboek (BW) en luidt als volgt: “In geval van aanneming van een bouwwerk legt de aannemer bij kennisgeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, bedoeld in artikel 758 lid 1, een dossier aan de opdrachtgever over met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk. Het dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden en bevat in ieder geval:  tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede gebruiksfuncties van het bouwwerk; gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.” Inhoud van de verplichting tot het overleggen van een opleverdossier Vanaf wanneer geldt de verplichting? De wetgever heeft een overgangsrecht geregeld voor deze bepaling. Dat betekent dat de verplichting om een opleverdossier te verstrekken niet geldt voor aannemingsovereenkomsten voor bouwwerken die zijn gesloten vóór de inwerkingtreding van de Wkb, maar wel voor nieuwe aannemingsovereenkomsten gesloten op of na 1 januari 2024. Wat moet er in het opleverdossier zitten? De hoofdregel is dat de informatie in het opleverdossier ervoor moet zorgen dat de opdrachtgever kan nagaan of de aannemer gebouwd heeft volgens de aannemingsovereenkomst. In het opleverdossier moeten in ieder geval zitten: Tekeningen en berekeningen over het gebouwde bouwwerk inclusief bijbehorende installaties Een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties De gebruiksfuncties van het bouwwerk (een gebruiksfunctie bestaat uit gedeelten van één of meer bouwwerken die dezelfde gebruiksbestemming hebben en die samen een gebruikseenheid vormen, bijvoorbeeld woonfunctie of winkelfunctie, zie bijlage I onderdeel A van het Besluit bouwwerken leefomgeving) Informatie die nodig is voor het gebruik en onderhoud van het bouwwerk Aan wie moet het opleverdossier overlegd worden en op welk moment? Het nieuwe artikel 7:757a BW over het opleverdossier geldt zowel voor professionele als particuliere opdrachtgevers (consumenten). Let op: de verplichting geldt ook voor oplevering door een onderaannemer aan de hoofdaannemer. Het moment waarop de aannemer het opleverdossier aan de opdrachtgever moet overleggen is het moment waarop de aannemer de opdrachtgever mededeelt dat het bouwwerk klaar is om opgeleverd te worden. Mogelijkheid tot afwijking van artikel 7:757a BW De wettelijke bepaling over het opleverdossier, artikel 7:757a BW, is van regelend recht. Dat betekent dat partijen, zowel bij professionele als bij particuliere opdrachtgevers, van dit artikel kunnen afwijken en het zelfs kunnen uitsluiten. Aannemer en opdrachtgever kunnen met elkaar overeenkomen of en zo ja in hoeverre zij willen afwijken van de verplichting tot het overleggen van een opleverdossier en hoe de verplichting er precies uit moet zien. Er kunnen bijvoorbeeld afspraken worden gemaakt over wat er nog meer of juist niet in het opleverdossier moet komen. Afwijking of uitsluiting kan het beste schriftelijk worden overeengekomen, bijvoorbeeld in de aannemingsovereenkomst. Bij een mondelinge overeenstemming over afwijking of uitsluiting is de kans dat later discussie ontstaat groter dan wanneer partijen de afwijking of uitsluiting schriftelijk vastleggen. Daarbij geldt ook: hoe uitgebreider de afwijking (en de inhoud van de verplichting) is opgeschreven, hoe beter. Het kan bij afwijking en/of aanvulling van de verplichting uit artikel 7:757a BW verstandig zijn om rekening te houden met de gereedmelding. Die melding moet de opdrachtgever – indien sprake is van een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.17 Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) – verplicht verstrekken aan het bevoegde gezag (meestal de gemeente), voordat een bouwwerk in gebruik genomen mag worden. De informatie die in het opleverdossier zit, is deels gelijk aan de informatie die verplicht bij de gereedmelding moet zitten. Het kan daarom efficiënt zijn om, bij het maken van afspraken over afwijking van artikel 7:757a BW, de inhoud van het opleverdossier af te stemmen op de inhoud van de gereedmelding. Let op: in de UAV 2012 en de UAV-GC 2005 is niets geregeld over het opleverdossier. Dat betekent dus dat zonder wijziging of afwijking van artikel 7:757a BW, de verplichting tot overleggen van het opleverdossier gewoon geldt, ook als de UAV 2012 of UAV-GC 2005 van toepassing zijn. Gevolgen van het niet voldoen aan de verplichting tot overleggen van het opleverdossier Wat de gevolgen zijn als de aannemer zich niet aan de verplichting tot het overleggen van het opleverdossier houdt, is nog niet duidelijk. Het lijkt onwaarschijnlijk dat de opdrachtgever mag weigeren het werk te keuren of aanvaarden, maar er kan wel een tekortkoming van de aannemer zijn nu hij een deel van zijn verplichtingen dan niet is nagekomen. Met welke gevolgen de aannemer al dan niet geconfronteerd kan worden als hij het opleverdossier niet en/of te laat en/of onvolledig aanlevert, zal vermoedelijk in toekomstige jurisprudentie over dit onderwerp verduidelijkt worden. Heeft u vragen of wilt u meer weten? Neem dan vooral contact op met een van onze specialisten van team bouwrecht en/of kom op 28 maart a.s. naar ons seminar over de Wkb. Houd onze website in de gaten voor meer informatie over het seminar.   

Hoe zat het ook alweer: de verzuim- en ingebrekeregeling bij de plicht tot schadevergoeding wegens een tekortkoming in de nakoming. In een geschil tussen een aannemer en opdrachtgever (de Gemeente Amsterdam) stonden drie belangrijke onderwerpen centraal, namelijk: de omvang van de opdracht, de ingebrekestelling ex artikel 6:82 BW en de verzuimregeling van artikel 6:83 onder c BW. Er werd geprocedeerd tot aan de Hoge Raad (HR 11 november 2022, ECLI:NL:HR:2022:1606). De aanleiding voor het geschil was als volgt. De aannemer verrichte in opdracht van de Gemeente renovatiewerk aan de vluchtwegmaatregelen in het metrostelsel van de Amsterdamse Oostlijn. De opdracht is op basis van een niet volledig uitgewerkt bestek en een daarbij horende aanneemsom gegeven. Vervolgens heeft de aannemer op verzoek van de Gemeente aanvullende werk, meerwerk, verricht. Voor dit meerwerk zou een aparte prijs aan de aannemer worden betaald. De Gemeente en aannemer kwamen overeen dat de aannemer alvast zou beginnen met het meerwerk. De Gemeente zou het meerwerk dan later inclusief prijs formeel accorderen. U raadt het al, het accorderen van het meerwerk door de Gemeente bleef uit waardoor ook de betaling van het meerwerk uitbleef en de aannemer veel van het meerwerk heeft moeten voorfinancieren. De aannemer was daar niet gecharmeerd van en heeft de Gemeente gemeld dat zij (onder andere) het meerwerk dat te onbepaald/onduidelijk was niet zou uitvoeren, dat zij de al gemaakte offerte voor het meerwerk introk en dat zij geen nieuwe meerwerkopdrachten in behandeling zou nemen. Door de mededeling van de aannemer kreeg de Gemeente de indruk dat de aannemer het werk in onvoltooide staat zou opleveren en daarmee tekort zou schieten in de nakoming van haar contractuele verplichtingen, nu het overeengekomen werk daardoor niet volledig zou worden uitgevoerd. Daarover moest het Hof Amsterdam zich buigen, maar voordat we het oordeel van het Hof en de Hoge Raad bespreken, gaan we eerst even terug naar de basis. Want hoe zit het ook alweer precies met schadevergoeding door tekortkoming in de nakoming? En met de verzuim- en ingebrekeregeling? De gevolgen De gevolgen van de niet-nakoming van een verbintenis (uit een overeenkomst) zijn geregeld in het Burgerlijk Wetboek (: BW). Het uitgangspunt is dat elke tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst de schuldenaar, dat is degene die tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst, verplicht om de schade die daar het gevolg van is te vergoeden aan de schuldeiser (dat is de wederpartij), tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend (bijvoorbeeld door overmacht), zo bepaalt artikel 6:74 lid 1 BW. Als een tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst wél aan de schuldenaar toerekenbaar is, is van belang of nakoming al dan niet blijvend onmogelijk is. Dat kan bijvoorbeeld zo zijn in een geval waarin een koopovereenkomst met betrekking tot een schilderij is gesloten en het schilderij voordat het is geleverd is verbrand. Nakoming van de koopovereenkomst (bestaande uit levering van het schilderij) is dan blijvend onmogelijk geworden. Als nakoming blijvend onmogelijk is, dan ontstaat de verplichting om schade te vergoeden direct en is er daarvoor geen verzuim nodig. Als nakoming van de overeenkomst nog wel mogelijk is ontstaat de verplichting tot schadevergoeding pas als de schuldenaar in verzuim is (artikel 6:74 lid 2 BW). Voor verzuim is in beginsel een ingebrekestelling vereist (artikel 6:82 BW). Een ingebrekestelling is een schriftelijke aanmaning waarbij aan de schuldenaar wordt medegedeeld dat hij tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst en waarbij hem een redelijke termijn wordt gegeven om alsnog naar behoren na te komen. Als deugdelijke nakoming daarna opnieuw uitblijft, verkeert de schuldenaar na verloop van die termijn in verzuim. Door het in verzuim verkeren ontstaat dan de verplichting tot schadevergoeding. Een drietal situaties In aanvulling op die regeling wordt in artikel 6:83 BW  een drietal situaties benoemd waarin een ingebrekestelling niet nodig is en het verzuim direct intreedt: Wanneer een voor de voldoening bepaalde termijn verstrijkt zonder dat de verbintenis is nagekomen; Wanneer de verbintenis voortvloeit uit onrechtmatige daad of strekt tot schadevergoeding als bedoeld in artikel 74 lid 1 en de verbintenis niet terstond wordt nagekomen; Wanneer de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis tekort zal schieten. In deze gevallen is de schuldenaar dus in verzuim zonder dat hij in gebreke is gesteld als gevolg waarvan de verplichting tot schadevergoeding direct (vanaf het moment dat de nakoming uitblijft) ontstaat. We gaan terug naar het geschil tussen de aannemer en de Gemeente. Zoals al aangegeven had de Gemeente uit de mededeling van aannemer afgeleid dat de aannemer de aannemingsovereenkomst niet zou nakomen. De Gemeente meende daarom dat sprake was van een situatie zoals omschreven in artikel 6:83 c BW en dat een ingebrekestelling voor verzuim daarom niet nodig was. Daar was het Hof het niet mee eens. Volgens het Hof kon de mededeling van aannemer dat zij alleen nog maar werkzaamheden zou uitvoeren waarover formeel overeenstemming was bereikt en dat zij de offerte voor het nog openstaande meewerk introk, niet worden opgevat als een mededeling waaruit zou volgen dat aannemer het werk in onvoltooide staat zou beëindigen en dat aannemer in de nakoming van haar verbintenissen tekort zou schieten (zoals bedoeld in artikel 6:83 sub c BW). Volgens het Hof had opdrachtgever aannemer daarom in gebreke moeten stellen om aannemer zo de gelegenheid te geven mogelijke gebreken nog te herstellen. Daaraan voegt het Hof nog toe dat er eigenlijk überhaupt geen sprake is van een tekortkoming omdat over diverse meerwerkopdrachten geen overeenstemming was bereikt omdat de Gemeente het meerwerk formeel niet had geaccordeerd. Het meerwerk was daarom volgens het Hof geen onderdeel van de aannemingsovereenkomst, zodat ook geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van die overeenkomst door de aannemer. De Hoge Raad heeft het oordeel van het Hof bevestigd. Zo blijkt maar weer dat het zowel voor opdrachtgever als aannemer belangrijk is om duidelijke afspraken te maken over het op te dragen meerwerk, zodat geen discussie kan ontstaan over wat er wel en niet tot de opdracht behoort. Daarnaast laat het oordeel van het Hof zien dat niet ‘zo maar’ sprake is van een mededeling zoals bedoeld in artikel 6:83 onder c BW waardoor voor verzuim geen ingebrekestelling meer is vereist. Contact Heeft u vragen over dit of een ander onderwerp? Onze advocaten helpen u graag.

Op 1 januari treedt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in werking. De Wkb voorziet (onder andere) in een aantal aanpassingen in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het doel van de Wkb is het verbeteren van de bouwkwaliteit en het bouwtoezicht. De Wkb zal gefaseerd in werking treden; eerst voor eenvoudige bouwprojecten zoals eengezinswoningen en simpele bedrijfspanden en later voor meer complexe bouwwerken. De Wkb lijkt de positie van opdrachtgevers van bouwprojecten te versterken, maar wat betekent dat voor u als aannemer? In dit artikel wordt stil gestaan bij de veranderingen waarmee u als aannemer geconfronteerd zal worden onder de Wkb, zodat u daar op voorhand rekening mee kunt houden. Voorkomen is immers beter dan genezen. De veranderingen Voor de aannemer is een vijftal wijzigingen relevant bij de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb): De aannemer moet bij oplevering van een bouwwerk een opleverdossier aan de opdrachtgever overhandigen; De aannemer krijgt een informatieplicht aan een particuliere opdrachtgever bij woningbouw; Het opschortingsrecht (de 5%-regeling) bij particuliere opdrachtgevers wordt aangepast; Er worden nadere eisen gesteld aan de waarschuwingsplicht van de aannemer bij bouwwerken; De aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering wordt verruimd. Deze wijzigingen gelden voor alle bouwactiviteiten waarvoor een aannemingsovereenkomst is gesloten. Hierna worden de vijf veranderingen een voor een besproken. Opleverdossier Na artikel 7:757 BW zal een nieuw artikel, artikel 7:757a BW, worden ingevoegd. Dat artikel bepaalt dat in geval van aanneming van een bouwwerk de aannemer bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd (zoals bedoeld in artikel 7:758 lid 1 BW), een dossier aan de opdrachtgever (zowel particulier als professioneel) overlegt met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk. Dat dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden. Onder a en b van dat artikel worden een aantal zaken besproken die in ieder geval in het dossier behoren te zitten, bijvoorbeeld een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties en de gebruiksfuncties van het bouwwerk. Het komt er dus op neer dat de aannemer na afronding van een bouwproject aan de opdrachtgever informatie moet verschaffen over wat er gebouwd is. Opdrachtgever en aannemer kunnen hierover in de overeenkomst afwijkende afspraken maken. Financiële informatieplicht (bij particuliere opdrachtgever) Na artikel 7:765 BW wordt artikel 7:765a BW toegevoegd. Dit artikel houdt in dat de aannemer bij het aangaan van de overeenkomst de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig informeert of en, zo ja, op welke wijze de nakoming van zijn verplichtingen tot uitvoering van het werk en zijn aansprakelijkheid voor gebreken die aan hem zijn toe te rekenen door een verzekering dan wel een andere financiële zekerheid is of zal worden gedekt. De informatie moet op een duidelijke en begrijpelijke wijze zijn verstrekt en ziet in ieder geval op de omvang van de verzekering of de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de som waarvoor de verzekering is afgesloten dan wel de financiële zekerheid is verstrekt. De informatie vormt een integraal onderdeel van de overeenkomst. Deze financiële informatieplicht geldt alleen als het gaat om een particuliere opdrachtgever én het om een nieuwe woning gaat. Afwijken van de informatieplicht is niet mogelijk. De informatieplicht geldt niet voor aannemingsovereenkomsten die zijn gesloten voor 1 januari 2024. Opschortingsrecht (5%-regeling) (bij particuliere opdrachtgever) Een particuliere opdrachtgever die een nieuwe woning laat bouwen hoeft niet de hele aanneemsom aan de aannemer te betalen. Hij mag de laatste 5% van de aanneemsom bij een notaris in een depot storten. Dit is de zogenaamde ‘5%-regeling’ die is neergelegd in artikel 7:768 BW. Aan dit artikel wordt een nieuw lid toegevoegd dat inhoudt dat de aannemer de opdrachtgever uiterlijk twee maanden na het tijdstip van levering, docht niet eerder dan één maand na dat tijdstip, schriftelijk in de gelegenheid stelt om aan te geven of hij gebruik wil maken van de in artikel 6:262 BW toegekende bevoegdheid. De aannemer dient een afschrift daarvan aan de notaris te sturen.   Waarschuwingsplicht bij bouwwerken Aan artikel 7:754 BW wordt na het derde lid een vierde lid toegevoegd dat kort gezegd inhoudt dat een waarschuwing bij aanneming van een bouwwerk schriftelijk en ondubbelzinnig dient te geschieden en dat de aannemer de opdrachtgever tijdig op de hoogte dient te brengen van mogelijke gevolgen voor een deugdelijke nakoming van de aannemingsovereenkomst. In aanvulling op het al bestaande derde lid dient de aannemer vanaf 1 januari 2024 bij bouwwerken dus op de volgende punten te letten: De waarschuwing moet voldoende concreet en duidelijk zijn (ondubbelzinnig); De waarschuwing moet schriftelijk zijn (bijvoorbeeld op papier, per e-mail of per sms- of appbericht, maar dus niet telefonisch); De aannemer dient de opdrachtgever tijdig te wijzen op mogelijke gevolgen voor de goede nakoming van de aannemingsovereenkomst. Indien de aannemer niet voldoet aan zijn waarschuwingsplicht heeft dat (mogelijk) gevolgen voor de aansprakelijkheid van de aannemer, dus het is van belang dat de aannemer zich bewust is van deze wijziging. Er geldt voor deze wijziging geen overgangsrecht, dus dat betekent dat de eisen waaraan een waarschuwing moet voldoen ook gelden voor aannemingsovereenkomsten die gesloten zijn vóór 1 januari 2024. Opdrachtgever (professioneel of particulier) en aannemer kunnen wel contractueel afwijken van de eisen waaraan een waarschuwing moet voldoen, tenzij sprake is van een particuliere opdrachtgever én de afwijking voor die opdrachtgever nadelig is.   Aansprakelijkheid na oplevering Artikel 7:758 lid 3 BW bepaalt dat de aannemer is ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. De Wkb voegt aan artikel 7:758 BW een vierde lid toe dat bepaalt dat de aannemer, in afwijking van het derde lid, bij de aanneming van bouwwerken aansprakelijk is voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken de aannemer niet zijn toe te rekenen. Het nieuwe uitgangspunt is dus dat óók gebreken die de opdrachtgever had moeten ontdekken bij de oplevering onder de aansprakelijkheid van de aannemer vallen. Het is niet langer van belang of de opdrachtgever het gebrek bij oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken (een hypothetische vraag), maar of het gebrek bij oplevering daadwerkelijk door de opdrachtgever is ontdekt. Een middel waarmee kan worden aangetoond of een gebrek daadwerkelijk bij oplevering is ontdekt is het proces-verbaal van oplevering. Indien het gebrek bij oplevering niet door de opdrachtgever is ontdekt, is de aannemer op grond van artikel 7:758 lid 4 BW aansprakelijk. Een uitzondering geldt wanneer het gebrek niet aan de aannemer is toe te rekenen. De aannemer draagt de bewijslast om aan te tonen dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen, bijvoorbeeld omdat het gebrek het gevolg is van een verkeerde berekening gemaakt door de opdrachtgever. Van artikel 7:758 lid 4 BW kan ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken mits dat uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen. Er kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken wanneer de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Dit nieuwe vierde lid geldt niet voor aannemingsovereenkomsten die gesloten zijn vóór inwerkingtreding van de Wkb (1 januari 2024). Deze wijziging klinkt ingrijpender dan hij is. Het verschil tussen wat de opdrachtgever had moeten ontdekken en daadwerkelijk heeft ontdekt zal in de praktijk in veel gevallen niet groot zijn. Bovendien kan bij niet-particuliere opdrachtgevers van deze bepaling worden afgeweken in de overeenkomst. Desalniettemin is het van belang dat u zich hier als aannemer van bewust bent.   Conclusie Al met al dus vijf veranderingen waar u als aannemer vanaf de inwerkingtreding van de Wkb op 1 januari 2024 rekening mee moet houden. Vooral de twee veranderingen die als laatst zijn besproken, de waarschuwingsplicht bij bouwwerken en de aansprakelijkheid na oplevering, zijn belangrijk om goed op het netvlies te hebben. Zoals eerder al benoemd zal de Wkb gefaseerd in werking treden. Vanaf 1 januari 2024 geldt de Wkb dus voor eenvoudige bouwprojecten zoals woningen en kleinere bedrijfspanden. Daarna zal worden bezien of de Wkb ook gaat gelden voor complexere bouwprojecten. Zodra daarover meer duidelijkheid bestaat zullen wij daar uiteraard over schrijven. Als u naar aanleiding van dit artikel of anderszins vragen heeft, kunt u altijd contact opnemen met een van onze specialisten. Wij helpen u graag!   Schematisch overzicht Wijziging Bepaling BW Bij overeenkomst afwijken? Geldt voor overeenkomst gesloten voor 01-01-24? Opleverdossier 7:757a Ja Ja Financiële informatieplicht 7:765a Nee Nee Opschortingsregeling 7:768 Nee Nee Waarschuwingsplicht 7:754 lid 4 Ja, tenzij particuliere opdrachtgever en afwijking voor die opdrachtgever nadelig Ja Aansprakelijkheid na oplevering 7:758 lid 4 Ja, tenzij particuliere opdrachtgever Nee